Echte Immobilien Schnäppchen
Bei Zwangsversteigerungen von Immobilien sind enorme Gewinne für Investoren möglich. Dort werden nämlich Immobilien abseits des regulären Immobilienmarktes Versteigert, weil die Eigentümer jemand Drittem Geld schulden und ihre Verpflichtungen nicht mehr erfüllen können. In dem heutigen Blogbeitrag sprechen wir über die aktuelle Situation bei Zwangsversteigerungen und welche Gewinne dort für die Höchstbietenden möglich sind.
In den letzten Jahren habe ich schon viele Erfahrungen bei Zwangsversteigerungen gesammelt. Über eines meiner besten Immobilienschnäppchen habe ich euch ausführlich in zwei meiner beliebtesten YouTube Videos berichtet. Eines davon hat inzwischen fast 20.000 Zuschauer erreicht, was mich wahnsinnig freut. Ich teile nämlich liebend gerne meine Erfahrungen aus dem Bereich Immobilien und finanzielle Investments mit euch.
Darum sin Zwangsversteigerungen so attraktiv
Warum bieten Zwangsversteigerungen für Investoren so enorme Chancen? Der Grund dafür liegt in dem System rund um die Zwangsversteigerung. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, warum eine Immobilie zwangsversteigert wird. Die beiden häufigsten Gründe sind die Zwangsversteigerung auf Grund von Schulden des Eigentümers und zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Dazu kommt es in der Regel, wenn mehrere Erben eine Immobilie vom verstorbenen Erblasser erben und sich nicht darüber einig sind, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. Wenn es um das liebe Geld geht, werden aus Freunden in der Familie erbitterte Feinde. Und davon profitieren dann Außenstehende, wenn die Immobilie zu einem Spottpreis Zwangsversteigert wird.
Weitaus häufiger kommt es zu Zwangsversteigerungen im Wege der Zwangsvollstreckung. Dem geht ein langes Verfahren, meist begleitet von Rechtsanwälten und einer gewonnenen Klage voraus. In der Regel basieren die durch den im Gerichtsverfahren durch die vollstreckbare Ausfertigung nun beizutreibenden Forderungen auf Absicherungen im Grundbuch. Man, was für ein komplizierter Satz!
Dann lohnt sich der Aufwand
Für dich ist dabei wichtig: du erkennst aus den bei Gericht erhältlichen Informationen zum betreibenden Gläubiger, also dem, der Geld einfordert und der Rangstelle der gegebenenfalls abgesicherten Forderung im Grundbuch, ob sich das Mitbieten bei dem Versteigerungsverfahren für dich lohnt. Eine Daumenregel dabei lautet: je weiter hinten der betreibende Gläubiger mit seiner Grundschuld im Grundbuch steht, desto unwahrscheinlicher ist ein echtes Schnäppchen für dich zu machen. Aber achtung: auch hier gilt wieder „Ausnahmen bestätigen die Regel“. Eine pauschale Aussage ist für einen individuellen Fall immer schwierig zu treffen. Es spielen einfach zu viele sonstige Faktoren in die Bewertung der konkreten Immobilie hinein. Ein auf den ersten Blick blödes Investment kann sich als echte Cash Cow entpuppen!
Das ist mir bei einer Wohnung passiert, die sonst keiner haben wollte. Das Sachverständigen Gutachten, welches man kostenlos vor dem Versteigerungstermin bei Gericht lesen kann, war für den Wert der Wohnung absolut unterirdisch. Als ich der Höchstbietende in dem Verfahren war, hat mich sogar der den Gläubiger vertretenden Anwalt zur Seite genommen und gefragt, warum ich so viel auf diese Wohnung geboten hätte. Schließlich sei es ein schlechter Kauf und kein gewinnbringender Investmentcase. Ich hatte vor dem Versteigerungstermin jedoch ordentlich meine Hausaufgaben gemacht und mehrere Faktoren gefunden, die meiner Meinung nach falsch in dem Sachverständigengutachten interpretiert wurden. Und Ihr könnt euch schon denken, wie die Sache ausgegangen ist. Aus heutiger Sicht habe ich die Wohnung für weniger als 40% des aktuellen Verkehrswertes gekauft. Ein mega Immobilien Deal!
So machst du ein Schnäppchen
Um diese Schnäppchen zu machen, muss man immer sehr gut vorbereitet sein. Das gilt sowohl für den normalen Immobilienmarkt, den ihr über Connections, Immobilienportale wie Immobilienscout24 oder immonet, oder Kleinanzeigen erreichen könnt, vor allen Dingen aber für die Zwangsversteigerungsimmobilien. In der Regel hat man hier nämlich die geringsten Chancen ohne richtige Vorbereitung an stichhaltige und damit wertvolle Informationen zu kommen. Die meisten Bieter verlassen sich einzig und alleine auf das Verkehrswertgutachten. Wenn du das auch machst, gehörst du zum Mainstream und handelst wie alle Anderen. Soll ich dir verraten, was fast immer das Ergebnis davon ist? Gut eingewertete Immobilien bekommen viel Zulauf und jene mit einem negativen Sachverständigengutachten werden nicht weiter beachtet. Auf solche Immobilien ziele ich bei meiner Suche ab.
Du wirst vermutlich, so wie alle anderen Bieter, die Finger davon lassen und dich auf die Hochglanzimmobilien konzentrieren, die keine Probleme wie schlechte Mietverhältnisse, oder bauliche Mängel haben. Je nach dem wie viel Erfahrung und Fachwissen auf den einzelnen Gebieten hast, ist es meistens eine gute Entscheidung dort nicht weiter aktiv zu sein und dir im schlimmsten Fall eine Immobilie zuzulegen, mit der du überfordert bist.
Lass die Finger von diesen Immobilien
Wenn du jetzt zu einer Hochglanzimmobilie in die Versteigerung gehst, also eine Immobilie ohne Mängel und Probleme, wirst du folgendes feststellen: die Nachfrage nach solchen Wohnungen und Häuser ist enorm. Jeder der Geld hat, oder an Geld kommt, möchte genau solche Immobilien kaufen. Und was passiert, wenn viele Käufer ein knappes Gut, in unserem Fall die Immobilie, haben möchten? Genau, die Preise schnellen in die Höhe. Du kennst das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Hier erlebst du dieses Prinzip während des Versteigerungstermins hautnah.
Weil durch viele Bieter eine hohe Nachfrage nach der anscheinend makellosen Immobilie besteht, werden die Gebote weit über den angesetzten Verkehrswert hinausgehen. Ich erlebe es in den Versteigerungsterminen immer wieder, dass Gebote mehr als 200% von dem durch den Gutachter vor dem Termin festgelegten Verkehrswert betragen. Es wird also mehr als das Doppelte bezahlt, was die meisten Teilnehmer erwartet hätten.
So sind natürlich keine Schnäppchen zu machen. Bei der Beantwortung der Ausgangsfrage, ob man bei Zwangsversteigerungen richtig Schnäppchen macht, kann ich also wie immer sagen: „es kommt drauf an“. Bei top Vorbereitung und viel Fachwissen im Bereich Immobilien und Zwangsversteigerungen sind hier enorme Gewinne möglich.
Solltest du nun erste Erfahrungen mit vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz bei Zwangsversteigerungen sammeln wollen, empfehle ich dir dieses Video.
Hier zeige ich dir, wie du lukrative Garageninvestments durch den Kauf über Zwangsversteigerungen machst.