Darum verkaufe ich meine Immobilien

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Stimmt es wirklich?

Ja, Ihr habt richtig gehört. ich verkaufe momentan einen Teil meiner Immobilien. Das mache ich natürlich nicht ohne Grund, sondern ich verfolge dabei einen langfristigen Plan. Warum ich das für clever halte und was genau dahinter steckt, erfährst du im foglenden Blogbeitrag!

Der Immobilienmarkt zwingt mich dazu!

http://yt.grundbuchwissen.deHerzlich willkommen zu einem neuen Blogbeitrag bei Grundbuchwissen.de Mein Name ist Sven und heute verrate ich dir, warum ich einen Teil meiner Immobilien verkaufe. Wie du aus meinem Blog und Videos weißt, verdiene ich meinen Lebensunterhalt mit der Vermietung meines eigenen Immobilienbestandes. Das bedeutet natürlich auch, dass ich Wohnungen, Häuser und Stellplätze benötige, um diese überhaupt vermieten zu können. Warum macht es also dennoch Sinn, mich von diesen Immobilien zu trennen und sie zu verkaufen?

Das hat strategische Gründe und passt in die aktuelle Marktsituation. Als Immobilien Investor musst du den Markt jederzeit kennen und auf die neuesten Geschehnisse reagieren können. Zum Glück musst du nicht täglich sämtliche Zeitungsartikel durchforsten und mit Banken sprechen, sondern du kannst auch einfach meinen YouTube Kanal abonnieren.

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Ich nutze das Momentum

Dass die Immobilienpreise in den Deutschen Großstädten und deren Umland momentan extrem ansteigen, hast du sicherlich mitbekommen. Die Frage ist natürlich, wie lange dieser Trend anhalten wird. Es sieht so aus, als würden die Preise auch in der nahen Zukunft weiter anziehen. Macht es dann nicht also Sinn, vergleichsweise günstig eingekaufte Immobilien im eigenen Bestand zu halten und diese dann erst später zu einem noch teureren Preis zu verkaufen? Schauen wir uns an, was dafür spricht.

  1. Investoren und Immobilienkäufer gehen in der breiten Masse davon aus, dass die Preise noch weiter ansteigen werden. Das merkt man unter anderem daran, dass sie momentan bereit sind Kaufpreisfaktoren jenseits von 35 zu bezahlen. Das bedeutet, dass eine vermietete Immobilie über 35 Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu erwirtschaften. Erst nach Ablauf dieser Zeit verdient der Investor Geld. Eine ziemlich lange Zeit, wenn du mich fragst.
  2. Früher konnte man sein erspartes Geld gut verzinst auf Sparbüchern und Tagesgeldkonten parken. Guthabenzinsen von mehr als 5% waren eher die Regel, als die Ausnahme. Heute kann man sich bereits glücklich schätzen, wenn man keine Negativzinsen bezahlen muss. Es deutet aber vieles darauf hin, dass auch private Spareinlagen mit Strafzinsen belastet werden. Wenn du also durch eiserne Disziplin ein wenig Geld angespart hast, wirst du dafür bestraft. Um dieser Strafe zu entgehen, ist die logische Konsequenz, dass du dein Geld ausgibst. Besser als es für wertvernichtenden Konsum zu verschleudern, sind gewinnbringende Investments. Ein beliebte Anlageform sind Immobilien, was deren Preise noch weiter steigen lässt.
  3. Ist dir auch schon aufgefallen, dass plötzlich gefühlt alle deine Freunde Vermieter geworden sind? Fast aus dem Nichts ist es modern geworden, in Immobilien zu investieren. Nie zuvor waren so viele Informationen für gewinnbringende Investments kostenfrei verfügbar, wie heute. Noch dazu steigt die finanzielle Bildung in der breiten Bevölkerungsmasse. Es entsteht ein Bewusstsein für kluges finanzielles Handeln. Die junge Generation versteht, wie die Marktmechanismen funktionieren. Kurz zusammengefassst geht das so: lebe bescheiden, spare Geld an, nimm zusätzliches Kapital von der Bank auf und investiere in Dinge, die dir ein regelmäßiges Zusatzeinkommen ermöglichen. Neben Aktien sind dies vermietete Immobilien.

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Das sind sehr starke Argumente dafür, dass man gerade jetzt keine Immobilien verkaufen sollte. Aber warum mache ich es trotzdem? Warum gebe ich meine gewinnbringenden Investments her, nachdem ich viel Zeit und Schweiß in deren Akquise gesteckt habe? Diese Frage höre ich übrigens so oder so ähnlich in fast jedem Verkaufsgespräch. Und darauf gibt es gute Argumente, die in eine langfristige Strategie passen.

  1. Die Banken haben mit zunehmende stärkeren Regulierungen und strengeren internen Vorgaben bei der Kreditvergabe zu kämpfen. Früher war es vergleichsweise einfach einen Immobilienkredit zu erhalten. Man musste lediglich ein paar Angaben zu der eigenen finanziellen Situation einreichen und hat dann ein Darlehen bewilligt bekommen. Hast du in den vergangenen Monaten einen Kredit angefragt? Bestimmt musstest du dich finanziell komplett nack machen und auch weitere Angaben zu deinen bestehenden Immobilien einreichen. Die Banken sind vorsichtig geworden. Bei manch einem Kreditinstitut bekommst du erst gar kein Immobiliendarlehen mehr, wenn du mehr als 5 vermietete Immobilien hast. In der Konsequenz ist es schwieriger Fremdkapital für weitere Investitionen aufzunehmen. Das fehlende Fremdkapital kann man durch den Verkauf von Immobilien durch Eigenkapital ersetzen.
  2. Weil jetzt auch neue Privatinvestoren auf den Immobilienmarkt strömen, sind die Kaufpreise zuletzt stark angestiegen. Bei einem Verkauf heute nutzt man dieses Momentan vollständig aus. Es ist nicht ausgeschlossen, dass wir in Zukunft eine starke Marktkorrektur erleben werden. In der Folge können die Immobilienpreise stark einbrechen und man würde dann viel weniger bei einem Verkauf einnehmen als heute. Es ist also eine Wette auf fallende Immobilienpreise, wenn man jetzt verkauft. Natürlich werden jetzt viele sagen, dass fallende Kaufpreise unmöglich sind. Aber schau dir mal den aktuellen Bitcoin Kurs an. Letzte Woche stand er bei über 50.000 Euro pro Bitcoin und heute kratzt er an der 40.000 Euro Marke. Im Mainstream wurde diese Entwicklung nicht vorhergesagt und ähnlich ist es bei den Immobilienpreisen.
  3. Mit einer neuen Bundesregierung Ende 2021 drohen herbe Einschnitte für Vermieter von Immobilien. Erst gab es eine mehr als teure “wir schaffen das” Bewegung, wo sich Volkswirte bereits unsicher waren, wie die dafür verwendeten Ausgaben jemals wieder erwirtschaftet werden sollen. Das wurde jedoch noch durch die aktuelle Situation getoppt. Wir sehen momentan eine enorme Umverteilung von Vermögen aus Nordeuropa nach Südeuropa. Der gleiche Umverteilungseffekt droht mit einer neuen Bundesregierung. Das Vermögen von vermeintlich wohlhabenden Personen soll für die Finanzierung von Fehlentscheidungen des Staates herangezogen werden. Du wirst also für Fleiß und Sparsamkeit zu Gunsten von zügellosem Konsum bestraft. Ein, wenn du mich fragst, sehr krankes und zum Scheitern verurteiltes System. Schade, dass besonders eine Partei und deren Wähler*innen stark resistent gegen finanzielle Bildung und Wohlstand für die breite Masse ist. 

Clevere strategische Entscheidungen

Es ist jedoch nicht nur die Abwägung der zuvor genannten Punkte gegeneinander, die mich einen Teil meiner Immobilien verkaufen lässt. Denn neben meiner Buy and Hold Strategie, verfolge ich auch eine Immobilien Fix & Flip Strategie. Dabei nutze ich die große Nachfrage nach Immobilien zum Aufbau von weiterem Eigenkapital zu meinen Gunsten. Du erinnerst dich, dass Banken zunehmend mehr Schwierigkeiten bekommen, Fremdkapital zur Verfügung zu stellen und dass daher ein Ersatz durch Eigenkapital gefunden werden muss. Durch den günstigen Einkauf von leerstehenden und renovierungsbedürftigen Immobilien, kann man relativ schnell an Eigenkapital kommen.

Dazu werden die Immobilien für den zeitnahen Verkauf technisch und optisch aufgewertet und somit deren Kaufpreis drastisch erhöht. Und genau diese Immobilien verkaufe ich aktuell kurz nach dem Kauf weiter. Um die Gewinne nicht mit dem hohen persönlichen Steuersatz versteuern zu müssen, bietet sich dafür übrigens eine Immobilien GmbH an. Noch besser ist, je nach persönlicher Strategie, eine Holdinggesellschaft. Wenn du auch einen Haufen Steuern sparen möchtest und weitere Informationen zu der Unternehmensgründung suchst, kann ich dir meinen Praxisratgeber wärmstens empfehlen:


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